1가구2주택 제외 주택 기준, 제대로 알고 계신가요?
2025년부터는 세법이 한층 더 정교해지면서, 단순히 주택 수만 따져서 1가구 2주택 여부를 판단하던 시대는 끝났어요. 특히 1가구2주택 제외 주택 기준이 까다로워지면서, 어떤 주택이 과세 대상에서 빠지는지 제대로 아는 게 절세 전략의 핵심이 되었습니다. 지금부터 바뀐 기준과 실제 적용 사례를 바탕으로, 복잡한 제도를 쉽게 풀어드릴게요 ㅎㅎ
1가구 2주택 기준, 이렇게 달라졌어요
2025년 개정안에서는 단순 보유 주택 수보다는 실거주 여부, 지역 요건, 공시가격, 주택 면적 등 다양한 요소를 함께 고려해 1가구2주택 제외 주택을 판단해요.
먼저 ‘가구’는 주민등록등본상 함께 거주하는 가족 전체를 의미해요.
가족이 다른 곳에서 주택을 보유하고 있더라도, 합산 대상이 될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
특히, 부모님이 지방에 소형주택을 보유하고 계시다면 해당 주택이 1가구2주택 제외 주택에 해당하는지 꼼꼼히 확인하셔야 해요.
어떤 주택이 ‘제외 주택’으로 간주될까?
소형·저가 주택, 미분양주택, 일정 기준의 신축주택 등은 1가구2주택 제외 주택으로 인정받을 수 있어요. 구체적인 조건은 아래와 같습니다:
- 저가주택 기준
- 서울: 공시가격 1억 원 미만
- 광역시: 3억 원 이하
- 지방 인구감소지역: 4억 원 이하
- 미분양 및 신축 소형주택
- 전용면적 85㎡ 이하
- 분양가 6억 원 이하
- 최초 구입 후 일정 요건을 충족할 경우 제외 가능
단, 단순히 기준을 충족한다고 자동 제외되는 것이 아니라, 해당 주택의 실제 사용 용도와 보유 경위 등도 함께 고려되기 때문에 사전에 전문가 상담을 받아보는 것이 좋아요.
양도소득세 비과세 요건 체크
1가구 2주택이라고 하더라도 조건을 충족하면 비과세 받을 수 있어요. 가장 기본적인 조건은 아래와 같아요:
- 2년 이상 실거주
- 혼인, 상속, 이사 등 부득이한 사유 발생 시 2년(또는 3년) 이내 기존 주택 양도
- 기존 주택 보유 및 거주 기간 충족
특히 혼인 후 10년 이내 양도하거나, 지방 전근으로 가족 전체가 전입한 경우에도 1가구2주택 제외 주택 특례를 받을 수 있어요. 단순히 세금만 줄이는 목적이 아니라, 실제 실수요자라는 점을 입증하는 것이 핵심이랍니다.
취득세율은 어떻게 달라졌을까?
2025년 현재 기준으로, 취득세는 주택 금액에 따라 차등 적용되고 있어요.
주택가격 구간 취득세율
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 ~ 9억 이하 | 1~3% |
| 9억 원 초과 | 3% |
하지만! 임대주택 등록을 하거나 지방 저가주택을 취득하는 경우, 일정 부분 감면받을 수 있어요. 이 역시 1가구2주택 제외 주택 범위에 해당될 수 있으니, 잘 알아보셔야 해요.
종합부동산세·상속세까지 꼼꼼히
종부세는 2025년부터 중과가 폐지되면서, 2주택자도 일반세율이 적용돼요.
다만, 3주택 이상이면 여전히 최대 5%의 높은 세율이 적용되기 때문에 조정이 필요합니다.
상속세의 경우, 실거주 목적의 소형주택(85㎡ 이하)을 상속받을 경우 1가구2주택 제외 주택으로 인정될 가능성이 높고, 비과세 혜택도 누릴 수 있어요.
비과세 특례 신청 시 꼭 챙겨야 할 서류는?
실수요자로서의 자격을 증명하려면 서류가 정말 중요해요.
필수로 챙겨야 할 서류는 아래와 같아요:
- 주민등록등본
- 부동산 매매계약서, 등기부등본
- 혼인관계증명서 또는 가족관계증명서
- 전입신고 내역서 또는 전출입사실증명서
- 재직증명서 및 전근명령서
- 임대차계약서, 공과금 납부 영수증 등 실거주 증빙
모든 서류는 반드시 원본 또는 공인된 사본으로 준비해야 하고, 각 지자체에서 요구하는 서류가 다를 수 있기 때문에 신청 전 공고문 확인은 필수예요.
절세 전략은 ‘사전 점검’에서 시작돼요
요즘처럼 부동산 시장이 불안정할 때, 불필요한 세금 부담을 피하기 위해서는 제도에 대한 정확한 이해가 꼭 필요해요.
1가구2주택 제외 주택 기준을 잘 알고 있다면, 세금뿐 아니라 추후 주택 양도 계획까지 훨씬 유연하게 세울 수 있답니다. 특히 실수요자 보호 차원에서 마련된 다양한 비과세 특례제도들을 적극 활용하는 것도 중요하구요!
가족의 주택 수부터 실거주 이력까지 하나하나 확인해서, 내게 딱 맞는 절세 전략을 세워보세요. 복잡하고 어렵다면 꼭 세무 전문가의 도움을 받아보시는 것도 추천드려요 :)
✅ 1가구2주택 제외 주택 기준 요약표
| 가구 개념 | 주민등록상 같은 주소에 거주하는 가족 전체 |
| 주택 수 합산 대상 | 직계존·비속, 형제자매 등 가족 구성원 전체의 주택 포함 |
| 저가주택 제외 기준 | 서울: 1억 미만 광역시: 3억 이하 지방 인구감소지역: 4억 이하 |
| 미분양·신축 제외 기준 | 전용 85㎡ 이하 & 분양가 6억 이하 주택 조건 충족 시 제외 가능 |
| 비과세 특례 인정 요건 | 혼인, 상속, 전근, 이사 등 부득이한 사유 후 일정 기간 내 기존주택 양도 |
| 과세 대상 | 일반적인 2주택자 양도 시 과세 대상 |
| 비과세 요건 | 실거주 2년 이상 등 충족 시 비과세 가능 |
| 일시적 2주택 특례 | 혼인·상속 등 발생 후 3년 이내(조정지역 2년) 양도 시 인정 |
| 중과 배제 | 2026년 5월까지 한시적으로 중과세율 미적용 |
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 ~ 9억 원 이하 | 1~3% |
| 9억 원 초과 | 3% |
| 감면 적용 가능 | 임대주택 등록, 지방 저가주택 등 일부 조건 충족 시 |
| 종부세 일반공제 | 1주택자: 12억, 일반: 9억, 공동명의: 18억 |
| 2주택자 세율 | 중과 폐지, 일반세율(0.5% ~ 2.7%) 적용 |
| 3주택 이상 | 최고 5%까지 중과세율 적용 |
| 상속세 비율 | 85㎡ 이하: 약 0.96% 85㎡ 초과: 약 3.16% 주거 실사용 요건 시 비과세 가능 |
| 주민등록등본 | 가구 구성, 전입일 확인 |
| 매매계약서/등기부등본 | 보유 및 취득 증빙 |
| 혼인관계증명서 | 혼인, 상속 증명용 |
| 전출입사실증명서 | 실거주 확인 |
| 재직증명서/전근명령서 | 전근 특례 증명 |
| 임대차계약서/공과금 영수증 | 실거주 입증 서류 |
| 지자체별 추가서류 | 공고사항 확인 필수 |
🟢 Q&A | 1가구 2주택 제외 주택 및 세금제도
Q1. 1가구2주택 제외 주택이란 정확히 어떤 주택을 말하나요?
A. 주택 수 산정 시 제외되어 1주택자로 간주될 수 있는 주택을 말합니다. 저가 주택, 소형 신축 주택, 미분양주택, 실거주 목적의 지방 주택 등이 해당 요건을 충족할 경우 1가구2주택 제외 주택으로 인정돼요.
Q2. 서울에 있는 공시가격 9천만 원짜리 소형 주택도 제외 주택에 해당하나요?
A. 네, 맞습니다. 서울의 경우 공시가격이 1억 원 미만인 주택은 1가구2주택 제외 주택으로 간주될 수 있어요. 다만, 실제 거주 여부와 주택 취득 경위 등도 함께 고려되기 때문에 서류로 입증해야 해요.
Q3. 부모님이 지방 인구감소지역에 집을 보유 중인데, 제 세금에 영향이 있을까요?
A. 해당 주택이 공시가격 4억 원 이하이고 기타 요건을 충족하면 1가구2주택 제외 주택으로 처리돼 세금 산정 시 제외될 수 있어요. 하지만 주민등록상 가구로 묶여 있다면 합산 주택 수로 계산될 수도 있으니 주의가 필요합니다.
Q4. 일시적 2주택도 세금을 내야 하나요?
A. 일정 요건을 충족하면 비과세 특례가 적용돼요. 예를 들어, 혼인·상속·이사 등으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우, 3년(조정대상지역은 2년) 이내 기존 주택을 양도하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.
Q5. 비과세 특례를 신청하려면 어떤 서류가 필요한가요?
A. 다음과 같은 서류가 필요해요:
- 주민등록등본
- 부동산 매매계약서 또는 등기부등본
- 혼인관계증명서, 가족관계증명서
- 전출입사실증명서
- 재직증명서, 전근명령서 (전근 특례 시)
- 임대차계약서, 공과금 납부 영수증 등 실거주 증빙
각 지자체별로 요구서류가 다를 수 있어 미리 확인하는 것이 좋아요.